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房产税与物业税不是一个税

很多人以为,房产税就是物业税,其实大谬。

先从现有房地产领域的税费说起。目前,涉及房地产的税费大概有:土地出让金、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地开发费、营业税及其附加、契税、印花税、城市房产税,房产税,个人所得税、交易手续费、权属登记费等。其中,城市房地产税分两种:对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员征收的叫城市房地产税,对国内企事业单位和个人征收的城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。

此前,房产税只对经营性用房和出租房征收,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,正在试点的房产税,虽然突破了原有规定,但也只是扩大了征收范围,改变了计税依据,依然只涉及城市房地产税中房产税部分,更没有改变整个房地产税费体系。即使扩大到所有房产,也还是扣除了满足基本居住需求之后的房产,也不涉及其他交易税费的简并。

而物业税则不同,它是一种财产税,以财产的持有(不分经营性非经营性)作为课税前提、以财产的价值为计税依据,它不仅仅对房产而且对房产地产都要征收,也不会扣除满足基本居住需求的面积。开征物业税,不仅要将房产税,还要将房产交易税费,以及现行涉及土地房产的所有税费并入其中。

简而言之,房产税和物业税最主要的区别在于:房产税只对部分房产征收,而物业税是对所有房产地产征收;房产税只是房地产税费体制中极小的一部分,而物业税几乎囊括了目前房地产税费体制中所有的税费。不少人将房产税和物业税混为一谈,因此就出现了种种奇怪的论调。比如,可以降低房价,实际上,加税未必能降房价,目前的税负已经达到房价的三成,房价也未降下来,最明显的例子是二手房交易税费提高后并未抑制二手房价上涨。又比如,可以解决土地财政,土地财政的大头恐怕是土地出让金,小小的房产税起不到那么大的作用。又比如,要将房产税扩大到个人拥有的所有房屋,不管其是经营性非经营性房屋,也不要有免征面积,这不仅将房产税混同于物业税,而且是在鼓励重复征税。

今年11月,财政部部长谢旭人在《经济日报》撰文称,今后一个时期,要“统筹推进房地产税费改革,逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革,对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。”谢旭人此番言论,不能简单地理解为将加快房产税改革步伐。按照他的说法,终极目标是要实现房地产税费改革,为此要逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。只有开征物业税,才能达到这一目标。但如无全国人大立法通过开征物业税,谁也无法做到将所有涉及房地产开发、流转、保有的各项税费合并,财政部长也做不到,因为很多税费并非财政部一家收取。因此,当今之计,财政部唯一能做的就是结合其他方面的税制改革,对房地产交易环节征收的有关税种进行简并,其中并不涉及交易环节收费项目的简并。但就是简并房地产交易环节的税种,也已超出了房产税改革的范畴,因为交易环节的税还包括了营业税、契税、印花税、所得税、增值税等多种税。

也许谢旭人此番言论,暗示着正在酝酿的房地产税制改革已经超出了房产税改革范畴,并且已经与物业税开征挂起钩来。如果哪天真的公布一个房地产税制改革的方案以及实施的时间表,那我们一定不要忘记谢部长早就打了招呼

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