“房贷利息抵税”不会助涨投机购房

贾康又“放炮”

7月23日，“G20税收高级别研讨会”在成都举行。财政部长楼继伟表示，推进所得税和房地产税改革尽管仍面临诸多困难挑战，但无疑是中国下一步税制改革的重要任务。他还直言，“只要是真正的税收再分配，就会受到真正的阻碍，但我们要义无反顾地去做”。

财长所言的“房地产税”在7月中旬刚刚被市场热烈讨论过，而“所得税”改革中有一个被市场期许的亮点——就是“个税抵扣房贷”。

就在财长言辞措措的前一天（7月22日），财政部财政科学研究所原所长贾康在三亚的一场当地产论坛上透露，“个税抵扣房贷已经确认，中央要求的时间是1年左右，但今年可能赶不上了。可以确定的是，这种方案会在全国推广。”

所谓房贷利息抵税，是指在计征个人所得税时，先将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入部分课以个人所得税。也就是说，在计算个税交多少时，将房贷的利息部分先从收入中扣除。

关于“个税抵扣房贷”，此前官方的说法一直是“正在研究”，贾康的说法无疑爆了个大新闻，一时间成为各大房地产网站的头条。

也许是这个“炮”放得有点大，澎湃新闻向其求证时，他又改口说，“房贷利息抵个税是他作为学者的一贯主张，但官方是否已经明确尚不清楚。”

哎呀呀，正说、反说他都能上头条。

要说贾康“放炮”可是并非一两次了，此前他关于“房地产税”的言论也曾多次引起媒体关注。

而这次贾康“放炮”实在是拿捏的精准，7月23日的G20财长会议主题就是税收，“房地产税”、“个税抵扣房贷”均是热点，中国财长能不表个态吗？而7月22日，老贾正好在海南有个场子，神秘兮兮一“透露”，能不成为市场热点吗？

未必一定减税

“房贷利息抵税”成为社会热点话题后，很多媒体热衷算账，认为该政策一旦实施“对大部分人而言，减税的金额相当于节省15%到45%的房贷利息。”果真会如此吗？

下面举例说明。

假设A先生是白领一族，购买的是150万元的住宅，通过商业贷款30年、按揭七成；如果他选择的是等额本息的还款方法，月均还款额约5573元，其中约2656元是利息支出。

按照他的税前月收入为1.5万元计算，在扣除四金、税基以外，每月应纳税约1520元（以上海地区为例）。但如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣，在其他条件不变的情况下，A先生每月将少缴税约680元，相当于利息支出的25.61%。

再看另一个例子，B先生是企业高管，假设他在上海购买的是1300万元的住宅，通过商业贷款30年、按揭五成；同样是等额本息的还款方法，月均还款额约34497元，其中约16442元是利息支出。

按照他的税前月收入为15万元计算，扣除四金、税基之后，应纳税51132元。但如果按揭贷款利息支出在税前抵扣，B先生每月将少缴税约7399元，相当于利息支出的45%。

按照这样的简单计算，可以看出来，越是高收入者越将在该政策中受益，而且减税的效果非常明显。

但是，未来恐怕不会如此。因为媒体热衷的算账，都是在保持现有个人征税制度下再单独叠加了“房贷利息可抵税”政策的猜想——而这种情况在未来是不可能出现的。

无论从官方此前的种种表态，还是近日财长楼继伟在G20会议上谈到“住宅按揭贷款利息税前扣除”时，均是在“个税改革”之后这个特定语境中。

目前，中国的个人所得税采用分类计征的方式由用人单位进行代扣代缴。未来将通过个税改革，以个人或家庭为单位的“综合计征”方式取代单位代扣方式。这个改革也会包括“调整费用扣除方式”(即税前抵扣的一些设计)，其中“房贷利息可抵税”是选项之一。

对个人而言，未来影响纳税金额的有三方面因素：一是应税收入范围，二是纳税税率，三是以个人还是家庭为单位纳税。从目前透露出的政策迹象来看，扩大应税收入范围是大趋势。据悉，房租、劳务报酬所得、财产转让所得、承包经营所得都有可能纳入综合征收范围。

因此，不可以在现有征税制度下单独看“房贷利息可抵税”这个所谓利好，未来在新的个税体制下，具体落到某一个人、一个家庭头上，到底是“减税”了还是“憎税”了还不能确定。

个税改革是大趋势

“房贷利息抵税”的说法最早出现在2015年5月。

当时国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并计划于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。这里明确指出，“房贷利息”是三种可以在纳税前进行抵扣的支出之一。

2015年11月中旬，财政部组织财税改革方案研讨会议，“房贷、车贷利息可在计所得税前扣除”的内容被专家广泛的讨论。住建部、银监会、央行等多部委参加了会议。此后，财政部也一直在征求相关部委意见。但由于“房贷利息抵税”是包含在个人所得税整体改革方案中，并非单独出台，所以推进也比较缓慢。

2015年12月初，“房贷利息可抵税”的消息突然在市场上疯传，并带动地产股走强。去年12月1日，在该消息带动下，整个板块盘中一度涨逾6%，万科、保利、金融街等11只地产股涨停；紧接着的12月2日，房地产股继续上涨，万科A、保利地产、金融街继续涨停。当天，贾康向媒体表示，有关房贷利息抵个税，研究方面确实有这个方向，具体的时间还不能确定。

今年3月7日，在全国“两会”上，财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”等相关问题答记者问，在谈到个税改革问题时，他表示，“未来新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用等将可抵税。”这是政府官员首度对该政策公开发声并加以确认。

楼继伟也坦承，该项政策比较复杂，执行起来也很困难，要根据条件分步实施，先做一些比较简单的部分，再随着信息系统、征管条件的成熟和大家的习惯，逐渐把它完善化。

由上述历程我们可以看出，个税改革是大势所趋。 那么，个税改革的目的或者说未来要达到的效果是什么呢？

其实，十八届五中全会上已经说的很明确了。会议就收入分配改革的基本原则概括为:缩小收入差距，明显增加低收入劳动者收入，扩大中等收入者比重，加大对高收入者的调节，加快建立综合和分类相结合的个人所得税制。

这就意味着调节收入分配差距，即减轻低收入者的税负，增加高收入者的税负，促进社会公平才是未来个税改革的目的。

改革路径：先合后减

去年两会期间，楼继伟曾指出逐步建立综合与分类相结合的个税制是今后改革的主要方向:合并部分税目作为综合所得，适时增加专项扣除项目，合理确定综合所得适用税率。

中国财政科学研究院研究员张学诞认为，根据我国国情，个税改革的第一步将实现“小综合”，即对现行11项分类所得进行适当归并，可将经常性劳动所得确定为“综合所得”，将资本性所得仍作为“分类所得”，并适当考虑综合所得与分类所得的税负平衡问题。

所谓经常性劳动所得，主要包括个税中工资薪金所得、劳务报酬所得、稿酬所得等分类税目。资本性所得则主要包括利息、股息、红利所得、财产租赁所得，财产转让所得等税目。

在此基础上，未来将借鉴国际经验，逐步建立“基本扣除+专项扣除”的税前扣除制度。即现有工薪所得基本扣除额（目前是3500元）的基础上，适当增加教育、抚养、赡养、医疗、基本生活（房贷利息）等方面的专项扣除。

专项扣除项目和标准应兼顾个人及其家庭的个性化支出因素，更好地体现税收公平原则。但是中国国情复杂，尤其是各地在教育、抚养等方面的实际支出差别较大，而新税法的建立又必须要有一个基本统一的标准，所以真正实施起来难度很大。

此外，个税改革还需要建立一套健全的、能够收集个人收入和财产信息的综合系统，还需要相应地修改相关法律。

因此，可以预见，个税改革如“房地产税”改革一样，也将是一个漫长的过程。

“房贷利息抵税”不会助涨投机购房

“房贷利息抵税”这一政策尚在研究阶段，但和“房地产税”一样，已经引发市场、专家的多轮热议。

说“好”的人认为，房贷利息抵税是鼓励购房的大招，有利于三四线城市去库存。说“不好”的人则担心，房贷利息抵税有可能造成楼市新一轮投机热，高收入人群如果大肆囤购中高端房产避税，将使中国楼市的高房价现象继续蔓延并放大。

其实，上面这些看法都是误解。从个税改革的目的就可以看得很清楚，“房贷利息可抵税”只是未来个税改革的一部分。即为了体现税法的公平合理，在保障个人或家庭基本生活的重要领域，可以用其“支出”进行适当抵扣，“房贷利息”就是一个选项。

类似的房贷利息抵税在海外很普遍。美国、瑞典、挪威、荷兰、日本等国都实行房贷利息可以抵税制度，只不过具体操作层面有不同的限制。

例如 ，美国要求抵扣项被限制为有主要住所，且只有一定范围内的利息是可以抵扣的；日本则是只能抵减10-15年限，并不能全部抵减；瑞典则是根据利息金额不同，抵减比例不同。

今后中国将实施的“房贷利息抵税”政策，势必也将会有所限制，并不会覆盖一个家庭所有有房贷的房产。否则，有悖个税改革的初衷。

因此，很明白了，未来可以用来抵税的房贷利息一定是只与你维持基本生活的那一套房子有关。你再有钱，买个三五套房子，也无法用房贷利息抵税。所以，“助涨投机性购房”完全是多虑了，而指望该政策能够“去库存”，恐怕也是高兴的太早。